Faktoren für die Investition in ein Zinshaus
Die Investition in ein Mehrfamilienhaus, im deutschen Sprachraum oft als Zinshaus bezeichnet, gilt als eine der stabilsten und attraktivsten Formen der Immobilienanlage.
Sie bietet die Chance auf regelmäßige Mieteinnahmen und langfristige Wertsteigerung. Allerdings handelt es sich um eine komplexe Transaktion mit hohem Kapitalbedarf, die eine gründliche Due Diligence erfordert.
Anders als bei einer Eigentumswohnung sind beim Kauf eines Zinshaus nicht nur die Lage und der Zustand der Immobilie, sondern auch die Struktur der Mieteinnahmen, das Mieterklientel und der Sanierungsbedarf des gesamten Gebäudekomplexes entscheidend.
Eine fundierte Analyse der folgenden Schlüsselfaktoren ist unerlässlich, um die Rentabilität und die Risiken der Investition richtig einschätzen zu können.
1. Standortqualität und Mikrolage
Die Lage ist der wichtigste Werttreiber bei jeder Immobilie. Bei einem zinshaus muss die Standortqualität differenziert betrachtet werden: die Makrolage (die Stadt oder Region) und die Mikrolage (das unmittelbare Umfeld).
Wichtige Indikatoren sind die lokale Wirtschaftsstärke, die Bevölkerungsentwicklung, die Infrastruktur und die Anbindung an den öffentlichen Nahverkehr.
Innerhalb eines attraktiven Marktes ist die Mikrolage (Nähe zu Einkaufsmöglichkeiten, Schulen, Parks) ausschlaggebend für die Vermietbarkeit und die Höhe der erzielbaren Mieten.
Ein Zinshaus in einer A-Lage verspricht höhere Mieten und eine bessere Wertstabilität, erfordert aber auch höhere Anschaffungskosten.
2. Mieterträge und Leerstandsrisiko
Die Rentabilität eines Zinshaus hängt direkt von den Mieteinnahmen ab. Es ist essenziell, die aktuellen Mieten genau zu prüfen und diese mit den ortsüblichen Vergleichsmieten (Mietspiegel) abzugleichen. Liegen die Bestandsmieten deutlich unter dem Marktniveau, besteht ein Nachverdichtungspotenzial.
Gleichzeitig muss das Leerstandsrisiko bewertet werden. Ein hoher Leerstand senkt die Rendite und signalisiert Probleme mit der Lage, dem Zustand des Gebäudes oder der Mieterstruktur.
Die Diversifizierung der Mieteinnahmen durch mehrere Wohneinheiten macht das Zinshaus jedoch grundsätzlich resilienter gegenüber dem Ausfall einzelner Mieter als eine einzelne Mietwohnung.
3. Zustand der Bausubstanz und Sanierungsbedarf
Der technische Zustand des Gebäudes ist ein kritischer Kostenfaktor. Ein Gutachten (Due Diligence) ist unverzichtbar, um versteckte Mängel, den Zustand der Haustechnik (Heizung, Elektrik, Sanitär) und der Gebäudehülle (Dach, Fassade, Fenster) zu identifizieren.
Ein scheinbar günstiges Zinshaus kann sich schnell als Kostenfalle erweisen, wenn umfangreiche Sanierungen zur Einhaltung aktueller Energiestandards oder zur Behebung von Schäden (z.B. Feuchtigkeit) notwendig sind.
Kalkulieren Sie die kurz- und mittelfristigen Sanierungskosten präzise ein, da diese die anfängliche Rendite stark beeinflussen.
4. Mietrechtliche Rahmenbedingungen und Mieterstruktur
Die rechtlichen Aspekte sind in der Immobilienverwaltung von zentraler Bedeutung. Informieren Sie sich über die geltenden mietrechtlichen Bestimmungen, insbesondere bezüglich Kündigungsfristen, Mieterhöhungsmöglichkeiten (Mietpreisbremse, Staffelmieten) und umlagefähigen Betriebskosten.
Die Mieterstruktur ist ebenfalls relevant: Eine hohe Fluktuation kann auf Probleme hinweisen, während eine stabile Mietergemeinschaft die Verwaltung erleichtert. Prüfen Sie die bestehenden Mietverträge auf ihre Gültigkeit und ihre Konformität mit dem lokalen Recht.
5. Finanzierung und Kalkulation der Gesamtkosten
Die Finanzierung eines Zinshaus erfordert in der Regel einen hohen Eigenkapitalanteil. Berechnen Sie nicht nur den Kaufpreis, sondern die Gesamtkosten der Investition (Total Investment Cost, TIC), zu denen die Kaufnebenkosten (Grunderwerbsteuer, Notar, Maklercourtage) und die Finanzierungskosten gehören.
Ein realistischer Businessplan muss die erwartete Eigenkapitalrendite (Return on Equity, ROE) unter Berücksichtigung der Mieteinnahmen, der laufenden Betriebskosten, der Verwaltungskosten und der Zins- und Tilgungsleistungen darstellen.
6. Entwicklungspotenzial und Wertsteigerung
Neben den laufenden Mieteinnahmen ist das langfristige Wertsteigerungspotenzial ein wichtiger Aspekt. Prüfen Sie, ob das Gebäude Möglichkeiten zur Erweiterung (Dachgeschossausbau), zur Umwandlung von Gewerbeflächen in Wohnraum oder zur Optimierung der Grundrisse bietet.
Diese Maßnahmen können den Wert und die Mieteinnahmen in der Zukunft deutlich erhöhen und sind somit ein wichtiges Kriterium für die Rentabilität der Investition.
